Der Immobilienmarkt genießt den Ruf als bedeutende reale Anlageklasse, was sich in erheblichem Maß aus seinen langfristig stabilen Cashflows und der geringen Wertschwankung, und somit geringen Korrelationen zu anderen Assetklassen, ergibt. Aus diesen und weiteren Gründen sind die Bewertungen in den letzten Jahren stetig gestiegen. Es stellt sich somit die Frage, wie Versicherer zukünftig mit dieser bedeutenden Assetklasse umgehen werden.

Die Versicherungsforen Leipzig haben daher von Dezember 2017 bis März 2018 gemeinsam mit PIA Pontis Institutional Advisors, einem auf Immobilien spezialisierten Investment Advisor, eine Studie über die Rolle von Immobilien in der Kapitalanlage von deutschen Versicherungsunternehmen durchgeführt. Es galt zu bestimmen, welche Rolle Immobilien innerhalb der Asset-Allokation bei deutschen Versicherungsunternehmen derzeit einnehmen, wie die zukünftige Allokation aussehen soll und welche Faktoren diese Entscheidungen beeinflussen.

Die vier Quadranten der Immobilienanlage

Zunächst wurden Möglichkeiten von Immobilienanlagen in vier Anlageklassen zusammengefasst und strukturiert aufgearbeitet: Die Marktzugänge im Immobilienbereich können als vier Quadranten betrachtet werden, denn sie beschreiben

  • die Direktanlage in Immobilien via Eigenkapital (Private Real Estate Equity)
  • die Anlage über nicht öffentlich handelbare Fremdkapitalinstrumente (Private Real Estate Debt)
  • die Anlage über gelistete Vehikel in Form von Eigenkapital (Public Real Estate Equity) sowie
  • Fremdkapitalinstrumente, die am Markt öffentlich handelbar sind (Public Real Estate Debt).

Die Studie wurde im ersten Schritt qualitativ durch persönliche Interviews mit Entscheidungsträgern deutscher Versicherungsunternehmen durchgeführt. Die Aussagen wurden anschließend über eine standardisierte Befragung repräsentativ validiert. Insgesamt nahmen Fach- und Führungskräfte aus 25 deutschen Versicherungsunternehmen teil, die mit ca. 500 Milliarden Euro Kapitalanlage über knapp 40 Prozent des Marktes verfügen und somit valide Ergebnisse erzeugen konnten.

Höhere Allokationen geplant, Differenzierung in den einzelnen Strategien

„Die Direktanlagen führen dabei mit einer Zielallokation von 6,3 Prozent (aktuell 5,3 Prozent) vor allen anderen Quadranten.“

Die Ergebnisse der Studie waren eindeutig: über alle Quadranten hinweg ist eine Allokationserhöhung geplant; Immobilien werden also zukünftig eine (noch) bedeutendere Rolle in der Kapitalanlage deutscher Versicherungsunternehmen spielen. Die Direktanlagen führen dabei mit einer Zielallokation von 6,3 Prozent (aktuell 5,3 Prozent) vor allen anderen Quadranten. Die gesamte Zielallokation der nächsten Jahre lag bei 10,4 Prozent (aktuell 8,5 Prozent). Kern der Immobilienanlage sollen demnach weiterhin private Immobilienanlagen bilden (Private Real Estate Equity und Private Real Estate Debt). Öffentliche Immobilieninvestments werden dabei sowohl in der Allokation als auch organisatorisch mehrheitlich anderen Assetklassen wie Aktien (Public Real Estate Equity) oder Festverzinslichen (Public Real Estate Debt) zugeordnet.

In den Direktanlage dominiert insbesondere der Bestand von Wohnen, Büro, Einzelhandel und Logistik, während Parkhäuser, Studentenapartments sowie Self-Storage-Immobilien kurz- bis mittelfristig weiterhin ein Nischendasein führen werden. Grundsätzlich unterscheiden deutsche Versicherungsunternehmen dabei in nationale Investitionen, die mehrheitlich selbst verwaltet und bewirtschaftet werden, und internationalen Anlagen, die aufgrund des fehlenden lokalen Know-hows, welches als essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment angesehen wird, an externe Mandate abgegeben werden.

Zusammenfassend lassen sich die Marktteilnehmer im Immobilienbereich nicht von Marktzyklen und entsprechend Bewertungen leiten, versuchen jedoch aufgrund des derzeitigen Bewertungsniveaus auf Fremdkapitalinvestitionen wie Private Debt einzugehen, die schwankungsärmer als Eigenkapitalinvestitionen angesehen werden.

Einen ausführlichen Fachbeitrag zur Studie finden Sie zudem beim Fondsforum unter https://www.fondsforum.de/fileadmin/user_upload/PDFS/FondsNews.pdf

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Matthias Schober
Matthias Schober ist seit dem September 2016 für die Versicherungsforen Leipzig tätig. Er leitet den Bereich »Kapitalanlagemanagement«. Im Rahmen dessen verantwortet er fachlich die User Groups »Kapitalanlagemanagement« und »Rechnungswesen«. Matthias Schober hat einen Master of Science in Banking & Finance und war zuvor für die Commerzbank und UBS im Treasury und Corporate Finance im Ausland tätig.